Thailandlaan 13, Aalsmeer
LogisticsFactory
Eén locatie. Meerdere bedrijven. Gedeelde infrastructuur.
Van traditioneel bedrijfspand naar een logistieke omgeving voor meerdere gebruikers, met terugkerende vastgoed- en opslaginkomsten.
circa € 8,0 mlnindicatieve aankoopwaarde
Investeringsconcept van D-Vision, werkdocument voor bespreking met de financier. Alle bedragen zijn indicatief en gebaseerd op de huidige exploitatie-aannames. Geen financieringsaanvraag of waarderingsrapport.
01De kern
De case begint bij wat de locatie verdient, niet bij de financiering
D-Vision verwerft en exploiteert het vastgoed. De huurders exploiteren hun eigen onderneming.
indicatieve aankoopwaarde
beoogde palletposities
palletbezetting in de basiscase
bruto omzet per jaar in de basiscase, uit ruimte en opslag
- D-Vision wordt vastgoedeigenaar en locatie-exploitant: verhuur van bedrijfsruimte, kantoren, parkeerplaatsen, opslagcapaciteit en pandgebonden faciliteiten.
- D-Scan is één van de huurders. De omzet en winst uit beveiligingsscreening blijven bij D-Scan en horen niet bij de vastgoedcase.
- Hetzelfde geldt voor Dutch DG Services en de andere huurders. Ieder bedrijf houdt zijn eigen operationele resultaat.
- De basiscase rust bewust op ruimte en opslag. Handling, in- en uitslag en andere logistieke diensten zijn niet nodig om de exploitatie rond te rekenen.
- De nieuwbouw van 1.744 m² is Fase II. Voor de huidige basiscase is die niet nodig.
02Waarom deze locatie
De waarde zit in de combinatie, niet alleen in de vierkante meters
Ruimte, opslag en gedeelde infrastructuur op één adres. Elk van de drie levert iets op; samen maken ze van een bedrijfspand een plek waar bedrijven willen zitten.
Ruimte
- Bedrijfsruimte
- Kantoren
- Parkeren
- Toekomstige uitbreiding
Opslag
- Palletcapaciteit
- Flexibele opslag
- Terugkerende opslaginkomsten
- Schaalbare bezetting
Gedeelde diensten
- Receptie en ontvangst
- Vergaderruimtes
- Lunch en gastvrijheid
- Gedeelde faciliteiten
Van een gebouw dat je huurt naar een vermogensobject dat inkomsten genereert, bedrijven verbindt en ruimte biedt voor groei.
02Waarom deze locatie
Negen minuten van Schiphol Cargo
Thailandlaan 13 ligt op Green Park Aalsmeer, tussen Schiphol en Royal FloraHolland, 3,7 km hemelsbreed van het vrachtgebied Schiphol-Zuidoost. Voor huurders in luchtvracht, screening en expeditie telt die nabijheid elke dag.
- N201, eigen aansluiting Green Park1,8 km3 min
- Royal FloraHolland Aalsmeer2,8 km4 min
- Schiphol Cargo, Zuidoost7,6 km9 min
- A4, afrit 3 Hoofddorp9,6 km10 min
- A9, afrit 6 Aalsmeer8,0 km11 min
- Schiphol Plaza13,3 km14 min
- Amsterdam centrum27,1 km32 min
- Haven Rotterdam, Waalhaven70,0 km62 min
kadastraal perceel
bouwjaar van het pand
Rijtijden zonder verkeer, berekend met OpenStreetMap-gegevens (OSRM) op 4 oktober 2026; indicatief. Kaart schematisch, wegen vereenvoudigd. Adres, bouwjaar en perceel: BAG en Kadaster via PDOK, Thailandlaan 13, 1432 DJ Aalsmeer.
03Het model
Van gebouw naar Logistics Factory
Eén logistieke omgeving voor meerdere gebruikers, onder regie van D-Vision. Ieder bedrijf exploiteert zijn eigen onderneming. D-Vision exploiteert de omgeving waarin zij ondernemen.
D-VisionVastgoedeigenaar en locatie-exploitant
- Bedrijfsruimte
- Kantoren
- Parkeren
- Palletopslag
- Gedeelde faciliteiten
D-Scan
Ruimte en faciliteiten
Operationeel resultaat blijft bij D-ScanDutch DG Services
Ruimte en faciliteiten
Operationeel resultaat blijft bij Dutch DGPersu
Kantoor en parkeren
Eigen bedrijfsresultaatGrowOn Agency
Kantoor en parkeren
Eigen bedrijfsresultaatExpediteurs
Kantoor en parkeren
Eigen bedrijfsresultaatOverige logistieke bedrijven
Ruimte, opslag of diensten
Eigen bedrijfsresultaat04Vastgoed
Het object in de huidige fase
De bestaande locatie vormt de basis. De nieuwbouw blijft voorlopig buiten de exploitatie.
Schematisch: de vlakken staan op schaal van het aantal m², de indeling is illustratief. Gestippeld in het kantoor: de mezzanine van 75 m².
| Onderdeel | Omvang | Huur p.j. | Service p.j. | Kale huur p.j. |
|---|---|---|---|---|
| Bestaande bedrijfsruimte | 4.253 m² | € 90 /m² | € 15 /m² | € 382.770 |
| Kantoorruimte | 737 m² | € 140 /m² | € 35 /m² | € 103.180 |
| Showroom | 353 m² | € 100 /m² | € 35 /m² | € 35.300 |
| Mezzanine | 75 m² | € 45 /m² | € 15 /m² | € 3.375 |
| Parkeren | 44 plaatsen | € 350 /plaats | - | € 15.400 |
| Fase II nieuwbouw | 1.744 m² | € 90 /m² | € 15 /m² | buiten basiscase |
| Kale huurreferentie bestaand | € 540.025 | |||
kale huurreferentie per jaar, bestaand
servicekostenreferentie per jaar
totale huurcase per jaar
Bron: aangeleverd rekenmodel Thailandlaan 13. De nieuwbouw staat in de huidige berekening op 0 m² actief en telt niet mee in de basiscase. De voor de nieuwbouw aangeboden m²-prijzen zijn gelijk aan die van de bestaande bedrijfsruimte; dat is een contractuele, indicatieve referentie en geen marktwaardering.
05Verhuur
Eerste potentiële huurders
De eerste invulling is concreet benoemd. De status moet per partij nog worden bevestigd.
| Partij | Bedrijfsruimte | Kantoor | Parkeren | Indicatieve jaaropbrengst* |
|---|---|---|---|---|
| 400 m² | 100 m² | 15 | € 71.475 | |
| 2.000 m² | 100 m² | 10 | € 255.150 | |
| - | 200 m² | 10 | € 42.450 | |
| - | 125 m² | 2 | € 24.895 | |
| - | 75 m² | 2 | € 15.245 | |
| - | 75 m² | 2 | € 15.245 | |
| - | 75 m² | 2 | € 15.245 | |
| Totaal | 2.400 m² | 750 m² | 43 | € 439.705 |
* Inclusief de in het huidige model doorberekende servicecomponenten. Dit is een indicatieve lijst van potentiële huurders en geen weergave van getekende huurcontracten, tenzij afzonderlijk bevestigd.
06Terugkerende huurinkomsten
Inkomstenlaag 1: verhuur
De eerste inkomstenlaag bestaat uit ruimte, parkeren en doorbelaste servicekosten.
indicatieve huuropbrengst per jaar
gemiddeld per maand
parkeerplaatsen ingevuld
Opbouw van de huuropbrengst per partij
- Dutch DG Services€ 255.150, 58%
- D-Scan B.V.€ 71.475, 16.3%
- Persu€ 42.450, 9.7%
- GrowOn Agency€ 24.895, 5.7%
- Expediteur 1€ 15.245, 3.5%
- Expediteur 2€ 15.245, 3.5%
- Expediteur 3€ 15.245, 3.5%
- De huurders betalen voor het gebruik van ruimte en pandgebonden faciliteiten.
- De operationele prestaties van de huurders zijn niet nodig om deze inkomstenlaag te bepalen.
- Servicekosten worden apart gevolgd, omdat daar kosten tegenover staan.
- Ruimte die nog niet is ingevuld, is extra verhuurpotentie.
Wat kan het gebouw opbrengen, nog vóór operationele logistieke omzet?
07Opslagmotor
Inkomstenlaag 2: palletopslag
5.000 palletposities vormen een schaalbare tweede inkomstenlaag. Schuif met de bezetting en zie wat de opslag oplevert.
gemiddeld bezette palletposities
opslagomzet per jaar
bruto omzet per jaar, met de huurlaag erbij
3.500 pallets × € 2,65 per pallet per week × 52 weken.
De grootste klant voor palletopslag is Biscuit International.Biscuit International maakt private-label koekjes in 30 fabrieken in 9 Europese landen, waarvan 11 in Nederland.
De 5.000 palletposities zijn een eerste capaciteitsaanname. De basiscase rekent met 3.500 gemiddeld bezette posities, gelijk aan de huidige opslagberekening. In- en uitslag, handling en overige logistieke dienstverlening zitten er niet in.
08Het eerste bewijs
Ruimte en opslag samen: de basiscase
Twee terugkerende inkomstenlagen, allebei op te bouwen zonder de operationele omzet van de huurders.
huuropbrengst per jaar, inclusief servicekosten
opslagomzet per jaar bij 70% bezetting
totale bruto omzet per jaar in de basiscase
Per maand: € 76.834 bruto omzet
De basiscase is opgebouwd uit ruimte en opslag. Al het overige is aanvullend potentieel.
Indicatieve omzet vóór kosten, belastingen, onderhoud, leegstand, beheer en financieringslasten. Servicekosten zijn onderdeel van de huuropbrengst; in een definitief investeringsmodel worden de doorbelasting en de bijbehorende kosten apart gepresenteerd.
09Verdienmodel
Opbouw van de D-Vision-inkomsten
Eerst terugkerende vastgoedinkomsten. Daarna aanvullende pandgebonden diensten. Wat gearceerd is, telt niet mee in de basiscase.
KerninkomstenDe basiscase
- Huur bedrijfsruimte
- Kantoorhuur
- Parkeren
- Palletopslag
- Doorbelasting servicekosten
Aanvullende vastgoeddienstenConceptueel, nog te valideren op vraag en kostprijs
- Gedeelde receptie
- Vergaderruimtes per uur of dagdeel
- Lunch en gastvrijheid
- Gedeelde faciliteiten
- Facilitaire en receptiediensten
Aanvullend potentieelNiet in de basiscase
- In- en uitslag en handling
- Overslag
- Beveiligingscontrole en DG-activiteiten
- Overige logistieke diensten
- Toekomstige nieuwbouwcapaciteit
D-Vision verdient aan het vastgoed en de gedeelde infrastructuur. De huurders verdienen aan hun eigen bedrijfsactiviteiten.
10De trigger
More than a building.A logistics community.
Waarom zou ieder bedrijf dezelfde infrastructuur apart organiseren, als ze samen één professionele logistieke omgeving kunnen delen?
20voorzieningen, elk bedrijf regelt ze zelf
Gedeelde infrastructuur van de Logistics Factory
- Receptie
- Vergaderruimte
- Lunch
- Faciliteiten
D-Scan
Dutch DG Services
Persu
GrowOn Agency
Expediteurs
Gedeelde receptie
Professionele ontvangst, centrale telefonie mogelijk.
Vergaderruimte als dienst
Representatieve spreekkamers, per uur of dagdeel.
Lunch en gastvrijheid
Gezamenlijke lunch, af te rekenen per medewerker of per bedrijf.
Gedeelde faciliteiten
Eén professionele infrastructuur, kosten delen waar dat logisch is.
Flexibele groei
Doorgroeien binnen de locatie als de ruimtebehoefte verandert.
Bedrijfsecosysteem
Partners, klanten en leveranciers dichtbij, meer interactie onder één dak.
Het ecosysteem begint niet bij nul: D-Scan werkt voor gevaarlijke stoffen al met Dutch DG Services als vaste partner. De diensten hierboven zijn conceptuele groeimogelijkheden. Ze zitten niet in de basiscase-omzet en worden apart gevalideerd op vraag, kostprijs en haalbaarheid.
11Robuustheid
Scenario-overzicht
De palletbezetting is de belangrijkste variabele in de eerste rekensom. De huurlaag staat in elk scenario gelijk.
| Scenario | Bezetting | Opslag | Bruto omzet |
|---|---|---|---|
| Neerwaarts | 50% | € 344.500 | € 784.205 |
| Conservatief | 60% | € 413.400 | € 853.105 |
| Basis | 70% | € 482.300 | € 922.005 |
| Groei | 80% | € 551.200 | € 990.905 |
| Opwaarts | 90% | € 620.100 | € 1.059.805 |
| Volledige capaciteit | 100% | € 689.000 | € 1.128.705 |
Huuropbrengst* in elk scenario: € 439.705
Ook bij 50% palletbezetting komt de bruto omzet uit op € 784.205 per jaar.
* Inclusief servicecomponenten uit het huidige huurdersmodel. De tabel toont bruto omzet, niet de netto kasstroom uit vastgoed.
12Strategische keuze
Huren versus eigendom
Het alternatief voor aankoop is een concrete huurverplichting op dezelfde locatie.
HuurmodelHet huidige voorstel
Oranje gearceerd: de eerste 6 maanden zonder kale huur.
- Huurcontract van 5 jaar
- Eerste 6 maanden kale huur vrij, daarna de volledige huur voor de bestaande locatie
- Servicekosten komen daar bovenop
- Nieuwbouw wordt later toegevoegd, met 3 maanden huurvrij na oplevering
kale huur over de looptijd naar een externe verhuurder. Rekenvoorbeeld: 54 betaalde maanden tegen € 540.025 per jaar, zonder indexatie en zonder servicekosten.
EigendomsmodelTe onderzoeken
- D-Vision verwerft het object voor circa € 8,0 mln
- De exploitatieopbrengsten blijven binnen D-Vision
- Rente en aflossing vervangen de externe kale huur
- Eigenaarslasten en onderhoud of reservering komen erbij
- Nieuwbouw als toekomstige ontwikkelfase
- Vermogensopbouw, afhankelijk van financieringsstructuur en waardeontwikkeling
huidige jaarlijkse huur plus servicekostenreferentie, bestaand
huurvrij bij de start van het huurmodel
huurvrij op de nieuwbouw na oplevering
Voor een definitieve huur-versus-koopanalyse worden huurindexatie, servicekosten, eigenaarslasten, onderhoud, aankoopkosten, financieringsstructuur en eventuele fiscale effecten apart doorgerekend.
13Structuur
Waarom D-Vision als eigenaar?
Een heldere scheiding tussen vastgoedexploitatie en de operationele ondernemingen.
D-Vision
- Bezit het vastgoed
- Verhuurt de ruimte
- Verdient aan opslagcapaciteit
- Ontwikkelt gedeelde vastgoeddiensten
- Ontwikkelt het vastgoed
Huurders en dochters
- Exploiteren hun eigen onderneming
- Betalen voor ruimte en diensten
- Behouden hun operationele resultaat
- Gebruiken de gedeelde infrastructuur
- Kunnen binnen het ecosysteem groeien
- Vastgoedeigenaar
- Locatie-exploitant
- Terugkerende vastgoedinkomsten
- Langdurige vermogenswaarde
14Toekomstige uitbreiding
Fase II: ingebouwd groeipotentieel
De huidige investeringscase hoeft niet af te hangen van de geplande nieuwbouw.
- De nieuwbouw staat in de huidige exploitatie op 0 m² en telt dus niet mee in de basiscase.
- De verhuurder noemt voor de nieuwbouw dezelfde € 90 per m² per jaar als voor de bestaande bedrijfsruimte.
- Voor de koopcase wordt later vastgesteld wie de nieuwbouw financiert, bezit en exploiteert, en welke extra opbrengst daaruit ontstaat.
- Zo is de nieuwbouw opwaarts potentieel, en geen voorwaarde voor de aankoopcase.
Vandaag: de bestaande locatie
Toekomstige nieuwbouw
Fase II: extra verhuur, opslag en diensten
15D-Vision Logistics Factory
Van ruimte huren naar een eigen vermogensobject.
Een logistiek vastgoedobject dat is ingericht om terugkerende inkomsten te genereren, een ecosysteem te creëren en ruimte te bieden voor duurzame groei. De locatie als vermogensobject, inkomstenplatform en logistiek ecosysteem.
indicatieve aankoopwaarde
bruto omzet per jaar in de basiscase
Fase II als opwaarts potentieel, buiten de basiscase
Concept v0.2. Voor bespreking en verdere uitwerking. Niet bedoeld als bindend aanbod, taxatie, financieringsaanvraag of prognosegarantie.